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Rachat de crédits: L’impact de la hausse des taux d’intérêts

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Vous avez un projet et souhaitez le financer avec un crédit, vous trouverez ci-après les barèmes de taux correspondant selon le type de projet que vous envisagez. Sachez aussi que les grands courtiers en ligne type Meilleur taux, font aussi le comparatif des taux de pret commercial, ce n’est pas réservé aux particuliers. Si on vous demande une assurance, vous pouvez aussi chercher à en minimiser le coût. Vous trouverez sur les sites des courtiers, des fourchettes de taux pour un crédit professionnel affecté (immo, tréso, fonds de commerce etc). N’hésitez pas à vous faire encadrer pour la pérennité de votre entreprise.

Chez Credixia, on constate des taux inchangés entre février et mars, signe que le marché semble avoir atteint un palier. Sur 20 ans, les particuliers peuvent toujours emprunter en moyenne à 1,45 %. Du côté de Cafpi, on observe un net ralentissement de la hausse, alors que les taux affichés pour mars sont en moyenne de 1,63 % pour un prêt de 20 ans, contre 1,6 % en février. Un constat partagé par Empruntis pour qui le mouvement de hausse reste très « raisonnable » avec des barèmes en baisse pour certains établissements bancaires. « Les premières baisses de taux sont apparues au mois de mars », confirme Cécile Roquelaure, directrice des Etudes du courtier, qui annonce toutefois une hausse de ses taux de 10 points de base avec une moyenne de 1,75 % pour un prêt de 20 ans, contre 1,65 % en février.

Pour en évaluer l’impact, la Banque de France a fourni aux membres du CCSF présents à la réunion du 12 juillet quelques statistiques, dont cBanque a pu obtenir copie. On y découvre ce qu’auraient été les seuils de l’usure – pour mémoire, les taux maximum, mis à jour chaque trimestre, que les banques sont autorisées à pratiquer – à différentes périodes, remontant jusqu’en 2004, si les nouvelles tranches de maturité avaient été en vigueur. Les seuils de l’usure, en effet, sont le reflet de l’état du marché des crédits immobiliers. Pour les calculer, la Banque de France collecte les taux effectivement pratiqués par les banques au cours d’un trimestre. A partir de ces données, elle publie un taux effectif moyen (TEM) qui, augmenté d’un tiers, devient le taux d’usure du trimestre suivant pour chaque catégorie de prêts (immo mais aussi conso et pro).

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Un spécialiste du crédit face à un généraliste des nombreux produits bancaires Chaque année, les courtiers négocient des milliards d’euros de prêt mais il ne faut pas les confondre avec un banquier : ils connaissent toutes les banques, leurs « promos » du moment, leurs cibles -certaines ne visent que les gros budgets, d’autres s’ouvrent à des ménages aux revenus plus médians, etc.-. Quelle est la plusvalue d’un courtier ? On peut considérer que le conseiller bancaire est un généraliste tandis qu’un courtier est un spécialiste du crédit. En effet, votre conseiller bancaire est tenu de vous informer sur l’ensemble des produits qu’il commercialise, du crédit à l’assurance auto en passant par les placements financiers, etc. Un courtier, lui, est uniquement focalisé sur le crédit.{}

L’afflux des demandes pour obtenir un crédit immobilier est à prendre en compte. En effet, les taux au mois d’avril n’ont jamais été aussi bas depuis 1945. Naturellement, les emprunteurs ont saisi cette opportunité pour concrétiser leur projet d’achat et de renégociation à un taux attractif. De ce fait, les demandes sont nombreuses. Les banques se sont alors accordées afin de faire progresser les taux proposés pour les crédits immobiliers, tout en conservant le flux engendré par les taux avantageux. Par exemple, le taux moyen sur 20 ans proposé chez Crédit Immobilier Direct est actuellement de 2,40 % contre 2,05 % au mois d’avril.

Vous pouvez aussi profiter de l’occasion pour alléger le poids financier des garanties. Par exemple, si vous avez acquis un bien en vente en l’état futur d’achèvement ( Véfa , c’est-à-dire sur plan) en garantissant le prêt avec une hypothèque (c’est la garantie réelle obligatoire pour le financement d’un bien en construction), vous pourrez, sur votre nouveau prêt, prendre une inscription en privilège du prêteur de deniers (IPPD), moins coûteuse (entre-temps le bien ayant été achevé). Vous économiserez ainsi environ 800 € pour 200 000 € empruntés (comptez 3 000 € pour une prise d’hypothèque et 2 200 € environ pour une IPPD).

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La dégringolade, à des niveaux record, des taux semble toucher à sa fin ? L’heure n’est toutefois pas à la hausse, du moins pas en 2016. « Pour 2017, cela dépendra du contexte économique et politique, c’est difficile de lire dans la boule de cristal » selon Cécile Roquelaure. Le courtier Cafpi évoque lui « un grand point d’interrogation » concernant 2017 dans sa « météo des taux ». En attendant, les taux restent au beau fixe.

Résultat, les offres les plus attractives sont à chercher du côté du Nord et du Sud-Ouest : 1,15% sur 15 ans dans tous les cas, 1,41% sur 20 ans à Lille, devant Bordeaux et Toulouse (1,45%) et 1,56% sur 25 ans dans le Nord, contre 1,75% en Gironde et Haute-Garonne. Dans les autres grandes agglomérations, les taux réservés aux excellents dossiers se situent à 1,30% et autour de 1,60% et 1,90% selon la durée de l’emprunt.

Crédit : sur quels autres points insister ? L’emprunteur avisé ne consacrera pas plus du tiers de ses revenus à sa mensualité de crédit. Il gardera un reste à vivre suffisant. Pour les primo-accédants, la différence entre le loyer actuel et les futures échéances de prêt (saut de charges) restera modérée. L’ apport personnel , au moins pour couvrir les frais, est le bienvenu même si emprunter sans fonds propres reste possible. Disposer d’un peu d’épargne est un vrai atout. Enfin, le recours à un courtier peut être utile. « Il connaît les critères des banques et leur politique commerciale, il sait mettre en avant les atouts d’un dossier de prêt », explique Pascal Beuvelet, fondateur d’In&Fi Crédits.

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Le scrutin présidentiel crée traditionnellement un attentisme chez les acheteurs, qui préfèrent patienter jusqu’à l’issue de l’élection et les premières mesures concernant le logement pour se décider « Les élections vont certes brider le marché, mais il devrait rester robuste dans un contexte de hausse modérée des taux des crédits », analyse M. de Lafond.

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